主題：告訴你一個真實的房價絕密內(nèi)幕

告訴你一個真實的房價絕密內(nèi)幕

——一個神秘炒房人的自述
　　
　　2008年1月，懷揣著挖煤炭賺來的2000萬RMB，我加入了炒房的行列。2009年10月，我的收益已經(jīng)到了2億，同時，我自認為當前炒房技術(shù)已經(jīng)爐火純青。首先聲明，我是1992年初中肄業(yè)（差半年畢業(yè)，因為厭倦讀書提前回家）。
　　但是對炒房子，我還是有準備的：半個月前，每天晚飯后，鄰居大哥S在我家客廳里對我強化訓(xùn)練了炒房基礎(chǔ)知識。在后面我會通過實戰(zhàn)過程透露給你們這些絕密而絕無技術(shù)含量的炒房經(jīng)驗。
　　A、剛起步的房地產(chǎn)商，一般地說，還是有點錢的，但是真正要介入房地產(chǎn)行業(yè)，參加土地競拍，與大鱷斗法，資本仍然顯單薄。老B就是這種。我在昆明找到了老B。老B是四川人，30年前就來了昆明，從雞販子做起，最后成了一個大型農(nóng)貿(mào)市場的老總，人熟地熟。老B看著有老鄉(xiāng)做房地產(chǎn)發(fā)了，眼紅，決定改行干這一行暴發(fā)一次。作為老油條，老B注冊房地產(chǎn)公司簡直手到擒來，收了老B28萬的費用后，代辦工商注冊的中介公司15天就把注冊資本金3000萬元的營業(yè)執(zhí)照送到了老B手里。然后老B東拼西借，存折上積攢了1200多萬。
　　B、長話短說，老B第一次參加土地競拍，交了600萬保證金，拍得了9000萬的一塊地，在后面的6個月里又借又貸，3000萬交給了市國土資源局。
　　C、我在邦克酒店見到老B的時候，老B剛剛在這個五星酒店的套房里給售樓部經(jīng)理安排完工作。當然，那個1米7幾模特身材明星面容的售樓部經(jīng)理的長頭發(fā)遺留在酒店貴妃椅和浴室里的跡象表明，老B的給經(jīng)理的月工資至少6位數(shù)。我雖然沒文化，可今生閱美女無數(shù)。當我第一次走進老B的樓盤銷售中心，第一眼就看到了那個比獸獸還純還猸的售樓部經(jīng)理。我堅信只有她能把我引見給她的最高領(lǐng)導(dǎo)。S哥說過，炒房必須跟房地產(chǎn)公司最高領(lǐng)導(dǎo)談，知情圈子絕對劃定在3人團：董事長、財務(wù)總監(jiān)還有我。所以我今天說的東西，就是中國房價為什么突飛猛進扶搖直上的真正原因。
　　D、我對老B說，我要現(xiàn)金買你即將開盤的房子，我要買500套，價格我說了算，2200元一平，能行就再談，不行我馬上走人不浪費時間。
　　E、老B說，2200？太低了，市場價4、5千呢！
　　我說，2200不便宜了，我在廈門出2150一平，廈門現(xiàn)在市場1萬6呢。
　　
　　LAST，我與老B達成協(xié)議如下：
　　1）我以11800萬RMB一次性購買老B的540套房子，本協(xié)議書簽定之日起三日內(nèi)一次性付清。房子為樓盤內(nèi)各幢之20（本小區(qū)共27幢，540套房子由我選，不分等級，價格為一刀切2180/平方米）;
　　2）老B的房子開盤當日僅提供給散戶288套房源，其余全部用紅色膠紙封閉。第二次（15日后）放盤388套，第三次（30日后）放588套。剩余30日后放。每次放盤中的88套為本人房源;
　　3）老B的開盤房價暫定為6900~8700元/平（依樓層、朝向、內(nèi)外幢、戶型、是否臨街拉開價位）。規(guī)定開盤后每4周漲價至少1%;
　　4）散戶每購買成交我的一套房子，老B當即退還我的房款，我應(yīng)得房款是該套房子的銷售額全價（無論散戶購房是全款還是按揭）。
　　5）若本人所持有之540套房源12個月內(nèi)全部售磬，本人與老B協(xié)議關(guān)系終止。若超出12個月，剩余房源由老B全部收回，按當時銷售價格全部一次性退款給本人。
　　
絕密一
　　現(xiàn)在你們知道炒房團怎么炒了吧？絕大多數(shù)人都以為是開盤之后溫州人和山西人以市場價買進。那你就錯了，炒房團深知開發(fā)商的軟肋——缺錢！巨額資金的介入，會讓開發(fā)商眼前一亮，頭暈?zāi)垦�。因為，說實在話，幾億、十幾億從銀行得到貸款，遠不是想象的那么容易。
　　炒房團，就是有錢人組成團，給房地產(chǎn)開發(fā)商提供巨額資金。
　　目的一：幫助房地產(chǎn)商，使其光環(huán)維持和光大。房地產(chǎn)行業(yè)，時刻在風口狼尖上，不進則退，不活則死。
　　目的二：使城市房屋（包括商、住）價格狂飆，徹底激活消費者買漲不買跌的心理。
　　目的三：盤活房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，使其銀行巨額貸款的困難逐步消化，分解給剛性購房群體和中產(chǎn)階層（絕大部分都是銀行按揭）。
　　實際上，投資性購房者可以說是象狗一樣地在吃人家丟的骨頭。
　　顯而易見，房地產(chǎn)的泡沫是由：1、愚民的政府政策，2、貪婪的商業(yè)銀行，3、無德的富人階層，4、無辜的中華文明（安家立業(yè)是成年標志）這四個條件促成的。
　　
絕密二
　　房子究竟值多少錢？
　　你說它值多少錢它就值多少錢！
　　既然買房子對所有人來說都是投資，那么它的價格與成本之間小幅度或大幅度的波動，都應(yīng)該認為是正常的。沒有漲和跌反而是不正常的，漲的越快，應(yīng)該跌的越猛。
　　公眾期盼的是：1、富人應(yīng)該有社會公德，不應(yīng)該為高房價推波助瀾;2、國家政策應(yīng)該明確，你鼓動高房價就是與縮小貧富差距相悖;3、商業(yè)銀行應(yīng)該為關(guān)乎民族命運的科教文衛(wèi)和制造業(yè)發(fā)展提供服務(wù)，為熱衷于虛擬經(jīng)濟的降降溫。
　　否則，克強總理今后很難辦。
　　至于“四萬億沒有一分錢流入股市和樓市”，GDP增長“爭9保8”這樣的廢話、屁話少說點。要知道，中國的窮苦人畢竟占80%以上，這80%的群體每年的家庭積蓄，大家都心直肚明。
　　不相信？若汽油價格再上漲8毛錢，你就看見城市交通大大緩解！可見一斑。
　　
絕密三
　　房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則：
　　1、官商勾結(jié)成大事。不與官（至少是涉及的所有主管部門一把手）勾結(jié)寸步難行。想勾結(jié)出感情，不動大手筆免談。
　　2、噱頭必不可少。要么是海外投資的旗號（其實是老虎皮），要么是浙閩大亨的來頭。奔馳車和保時捷排量越大越有感召力，宣傳冊子、廣告語越霸氣越能打動中國人。
　　3、抓機遇是高手。國家土地政策、銀行放貸政策、城市規(guī)劃方案，歷來都是中國弱智商、低水平的政府官員和經(jīng)濟學(xué)家、金融家等摸石頭過河的杰作，政績風格突出，短期效應(yīng)畢現(xiàn)，自相矛盾，漏洞百出，“擦邊球”大有可為。
　　4、融資途徑廣泛。具備條件的，可以到A股里面套點現(xiàn)金回來“做大做強”。民間游資，不可小覷，炒房團就是典型示范，幾千萬、上億的現(xiàn)金，有時候?qū)﹂_發(fā)商就象是春雨貴如油，那時候開發(fā)商甚至能下跪給炒房團（絕密），至于巨額讓利給炒房團，樓上已見。
　　5、房地產(chǎn)行業(yè)靠逃稅漏稅發(fā)財，是洗錢的圣地。很簡單的公式：樓盤銷售總額—（土地金+建筑成本+水電氣配套費用）=毛利潤。還要交50%左右的各種稅費才是純利潤。可以在建筑成本上大作文章：本來是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾結(jié)（絕密），簽定1800元/平方米的結(jié)算單，超出的800元 /平米，從施工隊帳上過一下，還是現(xiàn)金回到了開放商手里，建筑施工稅費僅3.4%左右，可以逃避稅收至少30%。（洗錢和逃稅并舉）。實在還覺得不夠，可以打出“送20萬精裝修”的幌子，原理和以上相同。
　　
絕密四
　　說說散戶炒房。案例如下：
　　1、100萬資金首付30%，按揭3套100萬的期房，總價300萬，支出90萬。
　　2、兩年后交房，當天交房屋維修基金和契稅3.5%。兩年期間已歸還銀行貸款30萬。當你收到房子時，你已經(jīng)累計支出130.5萬元。
　　3、此時，房價已經(jīng)過兩年的共20%的上漲，市場上你的3套房總價已達360萬。通過你在房屋中介公司掛牌銷售，你可能有幸按360萬全部脫手，獲利29.5萬。
　　4、實際獲利與銀行存款相比，100萬元銀行2年期存款利息可達12萬元（大額存款是高利息），你實際比銀行存款利息多得17.5萬元。
　　5、如果中介在1年內(nèi)才把你的3套房出手，你實際獲利比存款利息還要少3.5萬元（多還一年房貸15萬元）。
　　6、若恰逢國家政策調(diào)控，或者你貪婪地捂到5年后出手，你自己計算吧。到那時候，你就死去吧。不僅僅是sb。
　　那時候，銀行會一天一個函催你還款。你實在挺不住了，把“夏利”車也賣了，把16歲的女兒也早早嫁人，甚至你老婆會到廣州街頭“站街”幫你賺錢還債。
　　也許你會跳樓。
　　即使你不跳樓，法院會把你領(lǐng)進小黑屋。
　　如果你跳樓，那就是中國房地產(chǎn)崩盤了。
　　朋友，到那時，我還是希望你跳樓，因為，不僅僅是我，網(wǎng)上網(wǎng)下都是這樣的呼聲一片！因為，你實在有罪，你是中國這個窮國家卻是高房價的幫兇。
　　
絕密五
　　再說說炒房團。
　　資金從哪里來？
　　山西煤老板：非法開采國家資源，廉價使用勞動力，因陋就簡的采掘設(shè)備和安全技術(shù)措施，結(jié)伙入盟哄抬煤炭價格，以極快的速度實現(xiàn)資本積累。
　　溫州客：沒有文化的個體戶出身，小手工作坊仿冒國際名牌產(chǎn)品，在全國各地（特別是西部偏遠落后地區(qū)）開設(shè)銷售網(wǎng)點，春江水暖鴨先知把握了市場經(jīng)濟形勢，早期斂財速度驚人。大資金動轍數(shù)千萬、數(shù)億、數(shù)十億。
　　福建客：房地產(chǎn)熱之前（2005年之前），全國70%的公路、鐵路、電站隧道工程幾乎被福建人一手獨攬，采取不正當?shù)氖侄握ト∶窆ぱ�汗，鉆營中國央企施工企業(yè)（說白了就是給央企領(lǐng)導(dǎo)投資），很快發(fā)達。要知道隧道工程資金流量巨大，比如一項工程總投資3個億，賺5000萬利潤是最笨的福建老板。另外，早年的走私之流，能讓楊鈺瑩這樣的名女人都投懷送抱，可見走私資本積累速度也是很罕見的。
　　
絕密六
　　炒房的暴利究竟有多大？
　　以樓上為例，提前與房地產(chǎn)董事長暗地協(xié)議，以2200元/平方米搶購巨量房源（至少300套），鼓動市場價超過7000元，并力挺10000元/平，逐步隨售樓部銷售出手，資金逐步回籠，在中國政府的目前政策形勢下，回籠的越慢，反而利益收獲就越大。大到多少？當二、三線城市的平均房價達到10000元 /平的時候，炒房團的收益完全可以達到500%！
　　
　　炒房團撲向一個城市，是同時撲向所有樓盤。這樣一來，一個城市的房價飆升已成定勢！
　　以去年底的海南島為例，炒房團可以讓海南的房價一天一個價，一夜一個行情，造就一個又一個真實的夢！
　　其實，炒房團的組成人員，絕大多數(shù)都是高中沒讀完的，自己簽個名字都歪歪扭扭。
　　炒房的技術(shù)含量確實很低，真的很低，會用加減乘除足矣，甚至連加權(quán)平均都不用。更不用看什么各類權(quán)威的什么CPI、PPI、GDP。
　　投入了一些錢，3個月后賺多少錢？6個月后賺多少？1年后賺多少？。。。。。
　　
絕密七　　
　　房市四大傻
　　1、自住房買漲不買跌的心理害人又害己，是一大傻；
　　2、不要以為買房子從銀行貸款手續(xù)簡單就很方便。銀行的還款計劃是前2年先把它的利息大部分回收，銀行是貪婪的，也是不可靠的。貸款180萬、25年還貸期是二大傻；
　　3、如果你是城鎮(zhèn)戶口，沒有遷移戶口的需求，現(xiàn)在買房子是大笨蛋。買房自住的叫“房奴”，前世來生都得還，“出來混，總是要還的”。每個月還銀行幾千元，你從今往后的生活就談不上質(zhì)量。城鎮(zhèn)居民買高價房是三大傻；
　　4、有人說，買得起高價房是男人成功標志，這里我要說，買高價房的人都是四大傻。
　　建議：真的要住城市，租房（當然要穩(wěn)定的租價和租期）是最好的選擇。
　　
絕密八　　
　　知道什么是“房蟲”嗎？
　　在北方，街上練攤的，都要請些哥們朋友來捧場，造成人頭攢動的聲勢，名字叫“托兒”。
　　房地產(chǎn)行業(yè)的“托兒”有個專用名稱叫“房蟲”。
　　1、樓盤開盤當天，你要去買房子排隊買號，你也許排在第500位的號，然而等你出手敲定一套房子，等你簽定合約時，你會發(fā)現(xiàn)你的合約編號是第0030號。你明白了嗎？你前面后面排隊的數(shù)百人、上千人，都是人家花小費請來的“房蟲”！
　　2、還有一類“房蟲”，是真的交定金、簽合同。然而1~3個月后，一旦房價飆漲，他們會成批成批地退房。他們是打“假球”，真正目的是把球傳給剛性購買群體。當然，他們與房地產(chǎn)老板的合同與你的合同有關(guān)鍵性的差別：不存在退房扣5%的違約金！肯定啦，買房時的定金是房地產(chǎn)老板提前給的。還有，不瞎忙，參與本次房蟲活動，每個cao作員都有5000~20000的“辛苦費”。
　　你相信嗎？