明年部分城市地價(jià)還會(huì)創(chuàng)新高
 
 
   據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)觀察》報(bào)道，國(guó)土資源部近日發(fā)出通知，要求堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過(guò)快上漲。當(dāng)前土地市場(chǎng)動(dòng)向引發(fā)擔(dān)憂，從遏制到抑制一字之差有何區(qū)別，地王還在出現(xiàn)，板子是打在招拍掛程序上還是土地財(cái)政上？行業(yè)龍頭企業(yè)今年銷(xiāo)售企業(yè)業(yè)績(jī)良好，明年地價(jià)能否再創(chuàng)新高呢？對(duì)此，經(jīng)濟(jì)之聲特別對(duì)話上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭。
　　主持人：楊先生您好，我們看到國(guó)土部的通知，堅(jiān)決要抑制少數(shù)城市地價(jià)過(guò)快上漲，我想之所以發(fā)這個(gè)通知一定是出現(xiàn)了地價(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。據(jù)您觀察，有哪些城市出現(xiàn)了這樣的態(tài)勢(shì)？
　　楊紅旭：應(yīng)該說(shuō)東部和中部一些一線和二線城市今年地價(jià)漲幅是比較大的。尤其是9月29日房產(chǎn)新政出臺(tái)之后，土地價(jià)格的上漲幅度應(yīng)該是超過(guò)了房?jī)r(jià)，而且近幾個(gè)月部分城市地王頻現(xiàn)，包括杭州、深圳、武漢等等很多的一線、二線城市都出現(xiàn)了新的地王，或者說(shuō)在城市的某些區(qū)域和板塊出現(xiàn)了一個(gè)新的單價(jià)地王或總價(jià)地王。因?yàn)橥恋貎r(jià)格上漲必然會(huì)推高房?jī)r(jià)，這是一個(gè)比較合理的邏輯，所以說(shuō)引起了國(guó)土部的一些擔(dān)心。
　　主持人：接下來(lái)我們和楊先生再回頭來(lái)看一看這樣一份通知，其實(shí)關(guān)于地價(jià)的調(diào)控是從去年年底開(kāi)始的，而且應(yīng)該說(shuō)地價(jià)調(diào)控的措施出臺(tái)不能說(shuō)不嚴(yán)厲，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的措施當(dāng)中我們注意到都是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而這次國(guó)土部發(fā)出的通知也有不少人注意到了通知當(dāng)中的一字之差，沒(méi)有說(shuō)遏制，而是說(shuō)的堅(jiān)決抑制，遏制和抑制這個(gè)詞的區(qū)別，您的第一反應(yīng)是什么？
　　楊紅旭：我覺(jué)得抑制比遏制從語(yǔ)文上講的話，力度稍微弱了一點(diǎn)，但是畢竟前面還加了堅(jiān)決抑制，所以我覺(jué)得差別應(yīng)該不是很大。而且，這個(gè)政策出臺(tái)本身就表明了國(guó)土資源部對(duì)于穩(wěn)定地價(jià)這樣一個(gè)措施還是希望能夠嚴(yán)厲執(zhí)行的。從去年開(kāi)始到現(xiàn)在的話，各大部委中，國(guó)土資源部出的文件最多。一來(lái)，說(shuō)明今年的地價(jià)上漲幅度是比較大的，因?yàn)槲覀冏鲞^(guò)統(tǒng)計(jì)，比如今年的話1到11月份，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲了7%這個(gè)均價(jià)，而土地價(jià)格漲了34%，所以說(shuō)土地價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)是超過(guò)房?jī)r(jià)。
　  但是我們也觀察到一個(gè)問(wèn)題，就是今年國(guó)土部的文件很多，但是有些措施和政策是反復(fù)重申和強(qiáng)調(diào)。表明了政策落實(shí)難度是很大的，另外一個(gè)方面也反映出政府推進(jìn)力度也是有待進(jìn)一步加強(qiáng)的，否則很多政策反復(fù)強(qiáng)調(diào)就給人造成一種審美疲勞，好像是相關(guān)部門(mén)沒(méi)有把舊政策落實(shí)到位，這樣的話再談新政策有時(shí)候會(huì)覺(jué)得好像是效果還是不太好的，我覺(jué)得應(yīng)該引起相關(guān)部門(mén)的重視。
　　主持人：還是要把政策落實(shí)到實(shí)處千萬(wàn)不能雷聲大雨點(diǎn)小。這個(gè)通知的出臺(tái)您認(rèn)為是新一輪調(diào)控的開(kāi)始還是原來(lái)舊政策的延續(xù)我們要把它落到實(shí)處了。
　　楊紅旭：雖然很多人說(shuō)近期的調(diào)控效果不是很好，中央也許會(huì)發(fā)動(dòng)新一輪調(diào)控，我認(rèn)為中央暫時(shí)不會(huì)這么快發(fā)動(dòng)全面的新一輪調(diào)控。這個(gè)政策主要還是重申今年3月份的一個(gè)文件和今年9月26日國(guó)土部跟住建部聯(lián)合出的文件。當(dāng)然這里面也有些新意，包括對(duì)地方的，如果說(shuō)地塊壓力過(guò)高，比如說(shuō)超過(guò)50%，單價(jià)和總價(jià)創(chuàng)造歷史新高的地塊要主動(dòng)備案，讓國(guó)土部備案，讓國(guó)土部知道。某些城市有這樣的一些高地價(jià)，但僅僅是備案還沒(méi)有明確的措施。還有針對(duì)政府的，有政府原因形成的權(quán)力用地，這個(gè)查處力度可能在進(jìn)一步增加。
　　其實(shí)上周?chē)?guó)土部公布了由于政府原因造成閑置公布一些黑名單，大概有12個(gè)城市，但是我們發(fā)現(xiàn)這些城市都是一些重要城市，就是三線資源城市，大城市、四線城市基本上沒(méi)有什么案件發(fā)生。我覺(jué)得可能要把清查的面進(jìn)一步擴(kuò)大，不要認(rèn)為某些大城市影響不大就不愿意去查處，我覺(jué)得該公布還應(yīng)該公布。
　  主持人：您剛才也提到了通知當(dāng)中一些有新意的地方，除了您剛才說(shuō)的那些我還補(bǔ)充一點(diǎn)通知要求2010年保障性住房棚戶(hù)區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房三類(lèi)用地供應(yīng)總量沒(méi)有達(dá)到住房用地供應(yīng)總量70%的縣市，年底之前是不得出讓大戶(hù)高檔商品住宅用地的，再加上您剛才說(shuō)的這些，總而言之加上這些我們?cè)賮?lái)說(shuō)一說(shuō)您覺(jué)得這些調(diào)控的措施條數(shù)是足夠多了，能夠見(jiàn)效嗎？
　　楊紅旭：剛才你說(shuō)的一條很重要，保證70%的供應(yīng)量是傾向于保障房的，這個(gè)政策也不是新政，是今年9月26日的。就是住建部和國(guó)土部出的政策的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。所以我覺(jué)得這里面的政策新意不是很多，靠這個(gè)政策還是難以抑制地價(jià)漲幅過(guò)大。國(guó)土資源部要加大查處力度，不論是對(duì)違規(guī)的企業(yè)還是違規(guī)的地方政府，都要加大查處力度。同時(shí)公布一些名單，既然違規(guī)了就要把名單公布出來(lái)，讓媒體和輿論去監(jiān)督他們，這樣可能力度會(huì)更大一些。
　　主持人：加大管理的力度是一方面，其實(shí)有一個(gè)問(wèn)題我們還是要問(wèn)，這個(gè)問(wèn)題到底出在哪，比如說(shuō)前幾天廣州的新地王是被保利地產(chǎn)兩次刷新，新地王樓面價(jià)達(dá)到了每平米2萬(wàn)多塊錢(qián)，地價(jià)都這么貴了，所以說(shuō)房?jī)r(jià)不能不再繼續(xù)的上漲，您說(shuō)高壓之下地王還在出現(xiàn)，到底是哪出了問(wèn)題，土地的招拍掛程序還是土地的財(cái)政問(wèn)題？
　　楊紅旭：這個(gè)原因很復(fù)雜，第一，招拍掛制度本身是沒(méi)錯(cuò)的，因?yàn)樗�是中�?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的一個(gè)很重要的表現(xiàn)。但是，招拍掛制度確實(shí)在某些地方政府的有意控制下出現(xiàn)了一些房?jī)r(jià)低價(jià)提高的現(xiàn)象。第二，土地財(cái)政還是一個(gè)方面。第三，部分地方城市的優(yōu)質(zhì)地塊比較少，所以在大城市里面，只要優(yōu)質(zhì)地塊出來(lái)會(huì)有很多企業(yè)去搶。第四，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在強(qiáng)制橫搶?zhuān)�在這樣競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，部分大企業(yè)就像保利、萬(wàn)科這種大企業(yè)可能在不洽談的情況之下更愿意去競(jìng)爭(zhēng)拿一些比較好的地塊。這樣客觀上也推高了地價(jià)。
　　主持人：最后一個(gè)問(wèn)題，您覺(jué)得明年像熱點(diǎn)區(qū)域或者說(shuō)中心城市地塊的地價(jià)還有可能會(huì)繼續(xù)的創(chuàng)出新高嗎？
　　楊紅旭：創(chuàng)出新高的可能性是比較大的。因?yàn)榈貎r(jià)一直都是水漲船高，不論是總價(jià)還是單價(jià)，尤其是單價(jià)可能創(chuàng)出新高的可能性比較大，總價(jià)主要是取決于地方政府控制土地出讓的地幅，就是地塊到底大還是小，大的話容易出現(xiàn)總價(jià)地王，小的話就不容易出現(xiàn)，我覺(jué)得要避免地王是很難的，政府只能規(guī)范這個(gè)市場(chǎng)秩序。