以下是引用鐵銹蟹在2011-1-5 10:29:00的發(fā)言：
2011年樓市三大懸疑 2011年01月05日 07:22上海證券報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條
 



2011年樓市三大懸疑 （圖片來源：上海證券報 郭晨凱 制圖）


樓市三大懸疑 （圖片來源：上海證券報）
站在已經到來的2011年初，我們有期待，也有困惑。2011年，保障房的建設能否如各地政府計劃承諾的那樣一一落實？傳言已久的房產稅能否在部分城市開始試點？一路高歌猛漲的房價能否得到平抑甚至下跌？2010年留給我們的幾大懸疑能否在2011年找到答案？
⊙記者 朱楠 ○編輯 王曉華
保障房
1.4萬億資金從何而來
“……房價來講有政府應該管理的部分，有市場應該管理的部分，總理應該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的問題。”“在我的任期內，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平，我還要為實現(xiàn)這個目標而努力，決不會退縮�！眹鴦赵嚎偫頊丶覍毴ツ�12月26日在中央人民廣播電臺通過電波向廣大群眾承諾。
在中央經濟工作會議上，對于2011年的房地產政策并沒有更多著墨，只是提出加快住房保障體系的建設。保障性住房，不僅作為2010年樓市調控中的一項長久之計，成為當年中國樓市出現(xiàn)頻率最高的關鍵詞，更是被提升至一個前所未有的高度，成為未來五年房地產行業(yè)發(fā)展的重頭戲。
住房和城鄉(xiāng)建設部在去年12月初向各地發(fā)出《關于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務的通知》，通知明確提出，2011年計劃建設保障性安居工程任務是1000萬套。
隨后，各地保障房建設計劃紛紛出爐。2011年北京計劃建設及收購各類政策性住房20萬套，計劃未來五年建設100萬套保障房；2011年上海也將新開工建設和籌措1500萬平方米保障性住房；海南省2011年保障房建設計劃為9.1576萬套，這其中不含新增廉租住房租賃補貼的2000戶和農村危房改造；2011年天津市將建各類保障性住房1200萬平方米、19萬套……
有人估算過，2011年如果要建設1000萬套保障房，所需投入的資金量高達1.4萬億元，中央財政的支持并不能完全解決資金問題，大頭仍要由地方政府自己買單。1.4萬億元差不多相當于地方政府全年的土地出讓收入，而且前提是土地市場價格維持在2009年和2010年的高位。
巨額建設資金從何而來？從開工到建成上市到底要多久？2011年，保障房給我們的懸疑仍然很多。
值得關注的是，中央經濟工作會議提出“強化政府責任，調動社會各方面力量”的“動員令”，這將有助于解決保障房建設存在的資金等難題。
記者了解到，有關部門將繼續(xù)鼓勵各地探索建立保障性住房建設融資平臺，盡快建立起由政府主導的市場化投融資和建設機制，從而實現(xiàn)保障性住房建設的可持續(xù)發(fā)展。例如，中信信托等信托公司設立的若干保障房建設信托計劃，標志著信托資金介入保障房建設已進入實踐階段。信托資金以其快速靈活的特點和集合社會分散資金的方式，介入保障房建設，將有助于實現(xiàn)地方政府、居民、開發(fā)商和金融機構的多方共贏，為保障房建設提供一種有復制價值的新模式。
而在上海，記者發(fā)現(xiàn)，保障房的建設將更多融入商品住宅開發(fā)。在去年出讓的36幅純住宅用地中，就有8幅綁定了建設配套商品房的條件。在住宅地塊中明確保障性住房比例，是有效增加保障住房的手段。政府明確宣布要加大保障性住房的供應，住宅地塊的出讓條件中含有一定的保障性住房比例的方式將被推廣。
不過，也有業(yè)內專家對保障房建設是否能從計劃任務最終建成落實投入市場，持擔心和懷疑的態(tài)度。上海易居房地產研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍就認為，保障住房的土地靠平調、靠劃撥、靠非財政的國有企業(yè)利潤轉移支付購置、靠對開發(fā)企業(yè)的契約強求，只有行政基礎，沒有市場條件，恐怕難以持續(xù)。保障住房的投入資金沒有財政支出，沒有土地轉讓金凈收益的10%轉移，只有行政命令下的銀行貸款和公積金管理增值部分的占用，只有對經營性房地產企業(yè)的強令攤派，也使保障住房的資金投入無法建立在穩(wěn)定的基礎之上。
而作為普通百姓來說，最關心的一是自己是否能被納入到保障房體系中，二是在保障房體系逐漸建立起來后，房價是否能得到明顯的平抑甚至下降。而這一切，都期待2011年能為我們逐一解答。
房價
持續(xù)調控能否遏制上漲趨勢
雖然一年之內調控措施不斷，上海房價依然高歌猛進。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交價已突破2萬元/平方米大關，達到21507元/平方米，同比大漲33%；從去年前11個月的數(shù)據(jù)來看，上海二手房全年成交平均價格也同比大漲28%，達到16400元/平方米。
佑威及樓市專評網聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交價已突破2萬元/平方米大關，達到21699元/平方米，同比大漲34%；從去年前11個月的數(shù)據(jù)來看，上海二手房全年成交平均價格也同比大漲28%，達到16400元/平方米。
佑威及樓市專評網聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上海全年新建商品住宅成交量約972萬平方米，較2009年爆發(fā)性增長的1764萬平方米的全年成交量同比大減了45%；一輪接一輪的調控效力主要體現(xiàn)在成交量的萎縮上，但對于平抑房價收效甚微，同比2009年16193元/平方米的全市均價，2010年上海新建商品住宅均價大漲3成，已達到21699元/平方米。
分析全年成交情況可以看到，去年上海房價的大幅攀升與全年調控氛圍下高端住宅持續(xù)逆市熱銷不無關系。雖然上海市相關政府部門已明確均價3萬元/平方米以上的項目預售許可證審批權已上移至市級房管部門，且高價房入市須“排隊候審”、陸續(xù)上市，但在通貨膨脹預期、貨幣流動性泛濫等多重因素的影響下，這一系列措施并沒有影響到高端住宅的銷售，一旦有高端住宅入市，大多能引起熱銷，并迅速拉升全市均價。
據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，去年11月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。央行去年12月15日公布的一則調查報告顯示，全國50個城市75.5%儲戶認為“房價過高，難以接受”，但與此同時，“房地產投資”又被受訪者列為投資首選。
這似乎始終是個悖論。在這種悖論中，2011年房價能下降嗎？ 最新數(shù)據(jù)顯示，去年1至11月，全國房屋新開工面積14.51億平方米，增長48.7%；全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，新開工面積暴增，意味著去年四季度至今年，可供預售的商品房規(guī)模將有較大幅度增加；而土地購置面積的大增，則意味著今年下半年直至明年，可供預售的商品房規(guī)模也將持續(xù)擴大。供應增加，而需求卻因調控明顯萎縮，這也就意味著，未來兩個季度，甚至更長時間內，很多城市將出現(xiàn)持續(xù)的商品住宅供大于求的狀況。
他預計，在強大的調控壓力、市場供大于求、企業(yè)漸趨差錢等三大因素影響下，在未來不到半年的時間內，70個大中城市、尤其是一線城市的房價，將總體呈現(xiàn)下跌趨勢。盡管去年11月份部分城市成交上漲，一些大型房企也斬獲頗豐，但本輪調控政策中最重要的“限購”和“限貸”政策，具有一定的“后發(fā)效應”。因此，今年二季度之前，市場會保持降溫態(tài)勢。
中國房地產協(xié)會副會長朱中一卻認為，在目前通脹持續(xù)和股市低迷的環(huán)境下，居民的投資渠道十分匱乏，盡管房價在高位運行，但仍然有很多人比較熱衷于投資地產。另外，2010年土地、勞動力、建筑材料等價格都漲幅較大，這也從成本上對房價有一定的推動作用。
朱中一認為，目前東部地區(qū)許多城市采取了限購政策，這對高房價有一定的抑制作用，但是在這種格局下，資金會被迫大量轉向中西部二、三線城市，進而推高中西部地區(qū)的房價水平；而且從東部地區(qū)來看，這些城市恰恰是中國土地供應最緊張而市場需求最大的地區(qū)，因此這些地區(qū)房價很難下降。
在多方力量的博弈下，過早地評論2011年房價走勢似乎都是大膽行為�？v然有再多理論依據(jù)支撐，對于復雜多變的中國樓市來說，也許什么都不算奇跡。
房產稅
何時推出仍是謎
2010年末的最后一周，北京和上海分別上演了一輪車市和樓市的最后瘋狂。北京一個4S店可以在短短的時間里賣出2000輛奧迪，相當于該店平時全年的銷售量；而上海2010年最后一周商品住宅銷售量的幾乎天天突破1000套，搶購潮重現(xiàn)。為什么？因為北京今后買車即將從有錢就能買，變?yōu)榭偭靠刂葡碌膿u號買車；而上海即將要征收房產稅的傳言在年末最后一周再度盛傳，且據(jù)傳房產稅只針對新購置房征收，既往不咎。
房產稅，是2010年樓市最熱詞匯之一。從2010年年初開始，關于房產稅即將在個別城市試點征收的傳言就不絕于耳，且每隔一段時間就要被媒體拿出來爆炒一頓，從哪些城市將被列入試點到征稅對象如何界定，從稅率多少到何時開始試點，相關政府部門官員關于房產稅任何模棱兩可的只言片語，就能被視為某種信號而被媒體熱議。房產稅，這個史上最難以捉摸的“狼”，到底何時才來？
從目前來看，上海和重慶兩個直轄市是最有可能作為首批試點的城市。據(jù)記者了解，滬渝兩地是目前僅有的兩個地方政府明確表示“將積極做好房產稅改革試點各項準備工作”的城市。但不同的是，上海更傾向于對新購置房產征稅，而重慶則按照 “低端有保障、中端有市場、高端有約束”的差別化調控目標，可能針對高檔房征稅。
揣測了一年之后，房產稅何時推出仍是個謎。只是，在歷經了一年調控，各地樓市又在年底呈現(xiàn)翹尾之時，房產稅作為調控樓市的一記“重拳”，其傳聞再度甚囂塵上。房產稅到底何時推出？財政部財政科學研究所所長賈康表示，2011年部分城市推出房產稅試點的可能性很大。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，上海房產稅很可能在今年年初到全國“兩會”期間推出。推出具體時機要看全國房價走勢。
而房產稅一旦試點，對樓市房價的影響到底有多大？住建部政策研究中心副主任王玨林稱，不是房產稅出臺就可以解決樓市的問題。“大家把房產稅作用看得過高，樓市的問題絕不是稅的問題，也不是市場本身就能解決的�！彼�表示，中國的房地產市場是一個不全面、不成熟的市場，受各種因素影響非常大，市場發(fā)展中也存在很多問題。因此，階段性地采取一些政策來調整市場屬于正常行為。但房地產市場要可持續(xù)健康發(fā)展，就必須有管理措施、手段的參與，即法制管理。
也有業(yè)內人士認為，房產稅推出不僅不會使房價降低，反而會推高房價。除了增加炒房者一點持房成本外，這些房產稅的成本將轉嫁到房價上，直接增加了下一個接盤者的交易成本，就是所謂的“交易稅費推高房價”。房產稅改革不能僅僅作為房地產調控的一劑“退燒藥”，而必須是一個長遠的制度建設。