開發(fā)商"以價換量" 樓市降價"臨界點"正在逼近 來源：中國證券報 2011年06月10日09:22 我來說兩句(1) [提要] 正常氣壓下，水加熱到100℃就會沸騰，這是自然底線，和水沸騰現(xiàn)象一樣，包括房價在內(nèi)的萬事萬物發(fā)展過程中都有某個“臨界點”，超過這一點，量變的事物就會發(fā)生質(zhì)變。進(jìn)入6月份以來，“萬元盤”、大力度打折項目相繼增多，樓市成交持續(xù)多月慘淡之后，更多的房企“以價換量”，已經(jīng)預(yù)示樓市從量變到價變的“臨界點”正在逼近。
　　正常氣壓下，水加熱到100℃就會沸騰，這是自然底線，和水沸騰現(xiàn)象一樣，包括房價在內(nèi)的萬事萬物發(fā)展過程中都有某個“臨界點”，超過這一點，量變的事物就會發(fā)生質(zhì)變。進(jìn)入6月份以來，“萬元盤”、大力度打折項目相繼增多，樓市成交持續(xù)多月慘淡之后，更多的房企“以價換量”，已經(jīng)預(yù)示樓市從量變到價變的“臨界點”正在逼近。
>>微博熱議：樓市降價“臨界點”正在逼近？ 　　一向“不差錢”的房地產(chǎn)開發(fā)商開始感受到陣陣寒意。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在銀行惜貸之下，今年1至4月房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比重處于歷史高位，達(dá)到37.4%，接近2008年樓市蕭條時期38.7%的高點。專家預(yù)計今年二季度房企資金可能進(jìn)入預(yù)警區(qū)間，達(dá)到與2008年類似的緊張狀態(tài)。
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，由于銀行惜貸，資金面臨斷頓的開發(fā)商已經(jīng)開始四處融資，受貨幣緊縮政策影響比較嚴(yán)重的中小房地產(chǎn)企業(yè)甚至愿意付出超過20%的利率用來信托融資。
　　除了資金壓力，未來調(diào)控政策可能加碼也引起開發(fā)商憂慮。與2008年上一輪樓市調(diào)控遭遇全球金融危機完全不同的是，今年中國經(jīng)濟(jì)在一個內(nèi)外平穩(wěn)的環(huán)境下保持穩(wěn)定增長，已經(jīng)緊縮的調(diào)控政策難有松動的可能。
　　此外，CPI(居民消費價格指數(shù))連續(xù)數(shù)月高企帶來的通脹隱憂已經(jīng)是一大難題，由防通脹帶來加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對于資金密集型的房地產(chǎn)影響更為直接，除了限購、限價等政策外，近來有關(guān)部門就房地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)出臺的規(guī)范性細(xì)則明顯增多，調(diào)控力度逐步加大，已經(jīng)到了沒有討價還價的地步。
　　近日多位開發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人向記者透露，近期已經(jīng)接到上面指示，為了加快銷售速度，手中在售的項目有10%的降價權(quán)，如果此幅度銷售還不理想，還可以再降價，這再度印證了降價“臨界點”正在逼近。
　　當(dāng)然，擺在開發(fā)商面前的問題已不是該不該降的問題，而是敢不敢降的問題。如何在降價之后處理好老業(yè)主的利益訴求成為眾多開發(fā)商頗為頭痛的難題。杭州某樓盤降價促銷，對前來問責(zé)的前期業(yè)主，開發(fā)商似乎尋找到了一個更加公平的做法：“您要求我補差價？可以。但交付后兩年內(nèi)的漲價收益，得歸開發(fā)商。不能業(yè)主只享受收益。”業(yè)主最終選擇了沉默……也許這家開發(fā)商沒有想到，此舉或?qū)⒊蔀楫?dāng)前樓市直面“降價沖突”的一個有效手段。
　　既然樓市調(diào)控不達(dá)目的誓不罷休，那么破解當(dāng)前樓市謎局的關(guān)鍵就在開發(fā)商自己。近期多個低價入市項目熱銷再次印證樸素的經(jīng)濟(jì)學(xué)基本道理：什么樣的價格對應(yīng)什么樣的需求，每一批剛性需求釋放后，下一批需求都是在更低的價位上才能釋放