未來(lái)五年黃金將輕松跑贏股指和房地產(chǎn) |
給長(zhǎng)期跟不上這種說法,它跟2009年說股票市場(chǎng)供給跟不上,需求量無(wú)限大一樣愚蠢。 房子不是蘿卜白菜,一套房子可以住幾十年,一次性供給非常關(guān)鍵,周期性供給影響不大。所以說不管美國(guó)、日本等房地產(chǎn)發(fā)展了多少年,其集中供給量是關(guān)鍵點(diǎn),中國(guó)這十多年來(lái)所生產(chǎn)的人均房屋面積不亞于他們一百年的產(chǎn)量。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題,千萬(wàn)不要拿“我們發(fā)展時(shí)間較短、還是黃金期”等蒙騙市場(chǎng)。 德國(guó)房?jī)r(jià)十年不漲,但德國(guó)經(jīng)濟(jì)并沒有因此而競(jìng)爭(zhēng)力下降。縱觀日本房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的衰退、美國(guó)房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的次貸危機(jī),企圖用房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的方式都釀成了不可挽回的損失,中國(guó)還沒有意識(shí)到這個(gè)問題,因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)比貨幣政策更具有毒品效應(yīng)。 限購(gòu)可以抑制一部分需求,但限購(gòu)并不會(huì)讓市場(chǎng)停止房地產(chǎn)建設(shè)的步伐。截至去年10月,新出讓土地住宅用地16.5萬(wàn)公頃,未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬(wàn)公頃,其中住宅用地35.5萬(wàn)公頃。住宅用地二者合計(jì)52萬(wàn)公頃,即52億平米,以容積率1.5計(jì)算,是78億平米,加上存量,接近100億平米的供應(yīng)潛力。城鎮(zhèn)人口人均接近20平米,這還不算今年以及今后的住宅土地供給。要知道,2008年中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就表示,按戶籍人口計(jì)算,中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到28平方米左右。 不難預(yù)計(jì),兩年之后,中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達(dá)到50平米。日本發(fā)展了這么多年,人均也就16平米,歐洲諸多人口稀少的發(fā)達(dá)國(guó)家人均住宅面積也不過40平米。 關(guān)于誰(shuí)來(lái)支撐中國(guó)房?jī)r(jià)的問題,都是經(jīng)不起推敲的。在二三線城市,新增就業(yè)大部分靠政府投資拉動(dòng),這部分就業(yè)基本上不可持續(xù)。隨著地方債務(wù)問題日益凸顯,赤字引發(fā)的全國(guó)性財(cái)政問題將得到重視,這種情況下政府將減弱其投資意愿。政府投資的下降將導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的減速,因?yàn)楦嗟拿癖娺M(jìn)城就意味著失業(yè)。 自2008年因四萬(wàn)億引發(fā)的通脹問題深深的撞擊了中國(guó)經(jīng)濟(jì)之后,目前國(guó)家不得不削減投資意愿,降低貨幣刺激力度,不得不將GDP增速預(yù)期降至7.5%。事實(shí)上用投資拉動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)的頂峰時(shí)期已經(jīng)過去,城市新增就業(yè)人口消化現(xiàn)有住房供給的能力也開始下降。溫州、海口等房市的大幅下跌不是中國(guó)的全部,但是一個(gè)開始。如果像2002年至2010年那樣,大批的就業(yè)人口依然會(huì)涌上溫州,溫州目前的房屋供給依然是滿足不了其需求的。這說明中國(guó)最繁榮的就業(yè)所在地也已經(jīng)呈現(xiàn)出了疲弱轉(zhuǎn)軌跡象,更何況其他地方。 我一點(diǎn)都不相信,一個(gè)不能擴(kuò)大就業(yè)的城市其房?jī)r(jià)能持續(xù)逆勢(shì)走高。 房地產(chǎn)市場(chǎng)因供給 |