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囤地收益率已高于黃金
發(fā)布日期:09-11-13 08:56:12 泉友社區(qū) 新聞來源:證券日報 作者:胡瀟瀅
天?

  劉煜輝:我最近聽到一個房價最雷人的理論,“可支配收入理論”。假設(shè)你一個人是白領(lǐng),3000元/月收入,2500元干性收入,只有500元是可支配收入,當你的收入從3000元轉(zhuǎn)到4000元的時候,你可以看到好像你的總收入上漲幅度是30%,但是可支配收入?yún)s是三倍。房價上漲之所以有理,是因為中國房價是由可支配收入決定的,而不是由收入決定的。

  葉檀:政府經(jīng)濟學(xué)家怎么說都有自己一套邏輯。房價事情我著重看兩點,之所以房價這么堅挺,除了民意之外,他們并不怎么害怕房價的高升。其實房地產(chǎn)市場是貨幣最大的吸納,而且吸納能力很強,一旦火山噴發(fā)的話,會把所有的貨幣燒成灰燼。

  劉煜輝:日本現(xiàn)在房價比80年代末低30%,而且永遠上不去。

  葉檀:所以只要我們活的壽命夠長,我們一定會看到中國房價有上不去的那一天,會有這么一天,因為老齡化很快就要到了。現(xiàn)在大家把所有的財富都拿出來買房子,我想80年代這一批人,年輕時候拼命買房,年老的時候房價一錢不值。

  房地產(chǎn),我想強調(diào)的是土地市場。其實剛才劉煜輝也說到了土地市場。因為我們經(jīng)常說房改,現(xiàn)在動不動就收銀根、收地根,放銀根、放地根,但是調(diào)來調(diào)去,房價節(jié)節(jié)上漲,當去年我們以為是我們調(diào)房得力,房價下跌的08年的時候,誰知道是金融危機的前兆,根本不是調(diào)的好。在這種情況下,現(xiàn)在很多人提出來中國要二次房改。二次房改往哪兒改,我想中國房地產(chǎn)癥結(jié)的癥結(jié)就在于土地市場。所以我主張來一次徹徹底底的土改,而不是模棱兩可的房改。改來改去,表面順應(yīng)了人心,其實什么也沒做,反而調(diào)用了很多社會資源,還要給你納稅。我們經(jīng)常說土地是開發(fā)商的土地銀行,可以從銀行貸款,可以到資本市場兌現(xiàn),更重要還是中國政府的土地銀行,通過土地,財政不足的時候可以通過土地拉拉高,多一點土地收入。這樣的市場不改的話,想改變房地產(chǎn)市場,是緣木求魚,不可能的。

即是政策調(diào)整成交量變化也不會太大

  《證券日報》:大家都說今年年底有一部分房地產(chǎn)政策要到期了,您覺得下一步房地產(chǎn)政策會怎么調(diào)?前一段時間大家都說政府的意見,因為今年經(jīng)濟不太好,需要用房地產(chǎn)市場支撐中國經(jīng)濟,您怎么看?

  葉檀:明年中國經(jīng)濟誰也不要靠,只要維持后續(xù)效力,經(jīng)費繼續(xù)投入就可以了,按照慣性就可以。房地產(chǎn),到今年年底主要是兩個政策比較敏感的政策,第一是二套房貸政策,改善住房政策,實際上我們不用考慮。從廣州到南京、上海,這些二套房政策房貸已經(jīng)開始收取。還有一個比較敏感
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